高齢者施設特化｜CONDO

CONDO（コンド）とは？

高齢者施設特化の不動産クラウドファンディングを初心者向けに解説【PR含みます】

2026年5月に始まった不動産クラウドファンディング CONDO(コンド)は、住宅型有料老人ホームなどの高齢者施設に特化したサービスです。1口1万円から出資でき、賃料収入を配当の主な原資とするインカムゲイン型が中心です。

本記事では、仕組み、独自の「レール式」、これまでのファンド傾向、メリット・リスク、向いている人までを、初めて検討する方にもわかる形で整理します。

※本記事は2026年9月時点の公開情報に基づく解説です。最新の募集条件は公式サイトでご確認ください。投資勧誘を目的としたものではありません。

CONDOの概要

CONDOは、株式会社AUGEN（アウジェン）が運営する不動産クラウドファンディングです。親会社は、北海道を拠点に介護・看護事業を展開するつばさメディカルグループです。

項目	内容
サービス名	CONDO（コンド）
運営会社	株式会社AUGEN
親会社	つばさメディカルグループ
サービス開始	2026年5月
最低出資額	1万円〜
投資対象	住宅型有料老人ホーム、高齢者向け施設など
収益の考え方	インカムゲイン型（賃料収入が配当の主な原資）
募集方式	抽選方式が中心
本人確認	eKYC（オンラインで完結）
許可	不動産特定共同事業許可（神奈川県知事第23号）、宅地建物取引業免許

ポイントは、物件の取得・運用だけでなく、介護・看護の現場知見を持つグループが施設運営に関わる点です。

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不動産クラウドファンディングの基本

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて複数の投資家が少額ずつ出資し、特定の不動産事業に参加する仕組みです。CONDOでは匿名組合契約が用いられます。

確認すべきポイントは次の4つです。

1. 配当の原資

インカムゲイン型は、家賃や固定賃料などの運用収入から配当します。キャピタルゲイン型は、売却益を主な原資とします。CONDOは前者が中心です。

2. 優先劣後構造

損失が出た場合、運営側の劣後出資から先に負担する設計です。劣後出資の割合を超える損失が出ると、投資家の優先出資にも影響します。元本保証ではありません。

3. 資金の分別管理

出資金が運営会社の運転資金と混ざらないよう、分別管理されているかを確認します。

4. 途中解約の可否

多くのファンドは原則として途中解約できません。運用期間中は資金が拘束されます。

CONDOの3つの特徴

1. 高齢者施設に特化している

対象は、住宅型有料老人ホームや高齢者向け施設が中心です。入居需要、紹介ルート、人員配置、制度変更といった介護不動産特有の変数が収支に直結します。一方で、グループが施設運営まで関わる場合、空室対策や賃料設計を自社でコントロールしやすいという説明になります。

2. インカムゲイン型が基本

原則として、売却益ではなく保有中の賃料収入を配当原資にします。案件によっては、運営会社が施設を一括で借り上げ、固定賃料を支払う形が取られます。

固定賃料がある場合、空室がそのまま配当変動に直結しにくい反面、賃料を支払う会社の信用力と契約条件が重要です。保証の範囲、期間、解除条件は案件ごとに異なります。

3. 少額・短期から試せる

最低出資額は1万円です。運用期間も1ヶ月から組成されるため、まず少額で一連の流れを経験できます。

レール式の仕組み

CONDOの独自性が最も出るのが「レール形式」です。同じ投資対象を軸に、運用期間を段階的に伸ばします。

レール	予定運用期間	位置づけ
ショートレール	約1ヶ月	まず短期で試す
ミドルレール	約3ヶ月	継続して置く
スタンダードレール	約6ヶ月	より長く運用する

ショートレールに出資した人は、償還前に次のレールへスイッチ（乗り換え）できる場合があります。

注意点は次のとおりです。

次のレールが必ず同じ条件で組成されるとは限りません

スイッチできるのは対象ファンドの出資者に限られます

抽選のため、希望口数が必ず取れるわけではありません

長期保有に伴う優待がある場合もありますが、条件は案件ごとに異なります

これまでのファンド傾向（2026年9月時点）

サービス開始後、札幌と仙台の高齢者向け施設を対象にしたファンドが中心です。

ファンド例	予定分配率（年利・税引前）	運用期間	状況の傾向
札幌市つばさ北20条ショートレール	10.2%	1ヶ月	第1号。応募超過のうえ運用終了・償還済み
札幌市つばさ北20条ミドルレール	10.2%	3ヶ月	継続案件。応募超過
札幌市つばさ北20条スタンダードレール	10.2%	6ヶ月	2026年9月〜10月にかけて募集
仙台市つばさ南小泉ショート／ミドル	8.1%	1〜3ヶ月	ショートは運用終了。ミドルは成立

予定分配率は保証ではありません。劣後出資割合も案件により異なります。数字だけを比較せず、対象物件、賃料契約、劣後比率、鑑定評価の有無をセットで見てください。

新しいサービスであるため、複数年にわたる分配実績はまだ限られます。一部案件では支払日の変更案内も出ています。

メリット

少額から始められる：1万円から不動産のインカムにアクセスできる

短期案件がある：1ヶ月から資金拘束の感覚をつかめる

テーマが明確：高齢者住宅という対象がわかりやすい

運営と介護が近い：グループ内で入居付けや稼働維持を担いやすい

先着競争になりにくい：抽選方式が中心

リスクと注意点

元本割れリスク：劣後出資を超える損失が出ると優先出資も減る

流動性リスク：原則として途中解約できない

事業者リスク：運営会社の財務、分別管理、情報開示の質が重要

集中リスク：地方の高齢者施設に偏る

新規サービス特有のリスク：長期の償還実績がまだ少ない

税務：分配金は雑所得として総合課税されるのが一般的

予定利回りの読み方

年利10.2%は「1ヶ月運用で10.2%受け取れる」という意味ではありません。表示は年率換算の予定値です。

向いている人・向いていない人

向いている人

不動産投資は未経験だが、少額で仕組みを学びたい人

株式のように毎日値動きを追いたくない人

1〜6ヶ月の短中期で資金を回したい人

高齢化や地方の住まい問題に関心がある人

複数のクラウドファンディングに分散している人

向いていない人

元本割れを一切受け入れられない人

すぐに換金したい人

都心一等地の物件だけを持ちたい人

短期間で大きく増やしたい人

運営歴が長いサービス以外は使わない方針の人

初めて利用するなら、生活費とは別の余裕資金で、少額・ショートレールから始めるのが現実的です。

始め方

公式サイトで会員登録する
eKYCで本人確認を行う
ファンド詳細、契約書面、リスク説明を読む
抽選に応募する
当選後、期日までに入金する
運用開始後、分配・償還、または次レールへのスイッチを確認する

見るべき確認項目は、予定分配率だけではありません。

対象物件の所在地、用途、稼働状況

賃料の支払者（マスターリースの有無と条件）

優先出資額と劣後出資額

鑑定評価の有無

運用開始日、分配日、償還日

途中解約の可否

分別管理の方法

よくある質問

Q. CONDOは海外のコンドミニアム購入サービスですか？

A. 違います。本記事のCONDOは、高齢者施設を対象とした国内の不動産クラウドファンディングです。

Q. 年利10%超は確実に受け取れますか？

A. 受け取れません。表示は予定分配率です。元本も分配金も保証されていません。

Q. 抽選に落ちたらどうなりますか？

A. そのファンドには出資できません。次の募集を待つか、他のサービスと併用することになります。

Q. 他の不動産クラウドファンディングと比べて何が違いますか？

A. 対象が高齢者施設に特化していること、1〜6ヶ月のレール式で継続しやすいこと、介護・看護グループが運営に関与していることです。

Q. 少額でも分散した方がよいですか？

A. はい。1社・1物件テーマに集中せず、金額もサービスも分散する方が扱いやすいです。

まとめ

CONDOは、1万円から始められる高齢者施設特化の不動産クラウドファンディングです。賃料を原資とするインカム型、1ヶ月から6ヶ月へつなぐレール式、介護現場を知るグループの関与が特徴です。

一方で、予定利回りは約束ではなく、途中換金も原則できません。サービス自体も新しいため、数字の魅力と実績の浅さを分けて見る必要があります。

検討する際の順番は次のとおりです。

失っても生活に影響しない金額かを決める
インカム型とレール式の意味を理解する
物件、賃料契約、劣後比率を案件ごとに確認する
1社に集中せず分散する

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免責事項

本記事は、2026年9月時点で確認できる公開情報をもとに作成した解説です。募集条件、利回り、運用期間、劣後出資割合、保証内容は案件ごとに異なり、予告なく変更されます。

元本および分配金は保証されません。本記事は特定の事業者またはファンドへの投資勧誘、助言を目的としたものではありません。出資の際は、必ず公式サイトの契約成立前書面、重要事項説明、最新のファンド詳細をご自身でご確認ください。